廠房“抄底”蠢蠢欲動

   辯證來看，危機同時也意味著時機。誰能想到伴隨著大批量的企業倒閉，破落的廠房竟又成為新一輪投資熱點。螳螂捕蟬，黃雀在后，在市場這個江湖，誰也不知道下一刻將會發生什么

幾家歡喜幾家憂，席卷全球的金融危機讓成千上萬的中小企業折戟沙場，也讓更多的企業在危機中發現更多投資機會。小企業倒閉、空置廠房增加、廠房價格下跌，抄底廠房正在成為一種新的投資思路。

深圳，大魚吃小魚

浙江人的頭腦全國有名，抄底房地產，抄底工業地產是他們常常掛在嘴邊的詞語。近日，在深圳服裝業小有名氣的郝在福也有整個打算，就是盡快購置自有廠房，擁有自己“制衣王國”。

1990年，郝在福靠買來的30臺舊縫紉機起家在深圳南油地區做制衣加工，僅6年時間就把50人的作坊辦成了1400人的大廠。如今，他執掌的制衣有限公司共有5個工廠，員工達2000人，每月生產成衣超40萬件。但是一直以來他都是在租用廠房，現在他感覺是啟動自己“二次革命”的時候了。注入自有資金，將一半的設備升級成最為先進的進口設備；改進生產工藝流程，加快效率等。與此同時，另一大動作就是在靠近深圳的東莞尋找價位合適的廠房。

前幾天，他開心地告訴記者，他歷經數月在東莞找舊廠房建工業園的計劃“基本落定了”！“現在經濟形勢不好，好多企業倒閉需要回籠資金，廠房及設備成為最后的救命稻草，以往居高不下的廠房價格也自降身價了，每平方米不到700元，差不多是以前一半的價格。我已經在東莞的塘廈買下了一處獨立廠房，占地3萬平方米，廠房面積4萬平方米。”

他笑著對記者說：“我是喜歡逆向思維的，現在經濟低迷，那以前可掙多點的，現在就掙少點”。深圳東莞毗鄰，交通物流、人才管理、配套服務等都具有區位優勢，這樣的營商環境在全國是數一數二的。雖然現在的投資環境不是很景氣，但長遠來看，深圳、廣東、對我國制造業的發展是看好的，未來還是很有“錢景”的。郝在福表示，“現在低價買舊廠房就正當其時。”

在前往深圳公明鎮的路上，記者看到，公路兩旁5、6層高的廠房外墻上掛起的巨大招租紅幅不斷從記者視線中躍過。紅幅上的“獨院廠房招租8元起 ”、“科技園整棟分層招租”、“業主廠房分租”、“宿舍招租”等林林總總的招租廣告語，碩大的字體、詳細的聯系電話，業主招租急切之情躍然其上。

但是對于“抄底”廠房的做法，有專家認為，應該講究“因人而異”，審慎評估，畢竟廠房租金只是企業生產的一部分，經營管理成本往往遠大于租金或地價成本。這樣的成本風險對于企業本身經營和專門的房地產投資是不能同日而語的，已經開始的經濟危機還要持續多久無法準確預料。目前，生產性的企業最重要的任務是平穩渡過危機，特別是做好資金調度，產業鏈的完善等問題，應注意開源節流，積極擴大內銷市場，不要盲目擴張。

長三角，出手依舊謹慎

曾幾何時，在上海投資老廠房，還被看作是創意地產。隨著金融危機的來襲，工業地產這一號稱“樓市最后堡壘”也被攻克。受全球經濟萎縮的影響下，上海工業地產也受到了相當的沖擊，長三角一帶的工業用地售價已經下跌10%~15%，上海也被波及。

上海工業房地產測評研究中心的錢琴對記者表示，這樣的氣氛伴隨經濟不景氣已經有了一段時間了。經歷了前2個季度的慣性傳導之后，進入第三季度，投資者觀望氣氛愈發嚴重，普通工業物業成交量顯著減少，尤其沒有特色的、不符合市場需求的部分多層廠房幾乎無人問津，目前的投資需求量相比上半年下降了 23%左右。
而租售價格方面漲跌互現，租金環比下降0.07%，售價環比上漲1.04%。其中浦東板塊由于受到世博概念及迪斯尼概念的影響，周邊受益土地增值預期大增，業主捂盤情緒強烈，目前還沒真正影響到市場整體租售價格。而租金環比的連續下降預示著市場還需進一步向下調整。

從交易量上看，普通工業物業交易量明顯較少，部分需要回籠資金的獨棟商務研發辦公樓項目開始采取降價促銷策略，成為目前市場的一個亮點。但整體表現都比較謹慎，曾經熱衷組織廠房考察的上海部分媒體也安靜下來，靜觀未來走勢。

據透露，長三角地區大部分開發區的招商工作沒完成，這在近幾年中絕無僅有，這不是政策的因素，主要是金融危機大環境的影響。

而且，據世邦魏理仕調查顯示，受金融市場動蕩的影響，一些跨國企業和本地中小企業中的制造型企業，尤其是出口加工型企業，已經試圖放棄原有的制造業，轉而將自有工業物業進行出租、出售或者再開發。也因為如此，對預期上漲的廠房租金造成一定的向下壓力。

一向喜歡投資工業用地的海外基金近期減少了對工業用地的需求，這使得今年上半年還因為供不應求而價格同比增長28.2%的上海工業用地一下子變得供大于求。

作為跨國企業、本地大型企業投資較多的工業廠房項目，苦于無米可炊的投資者或減小規模，或緊縮資金，整體觀望心態濃厚。

特色廠房吃香　

眾里尋他千百度，募然回首，那人卻在燈火闌珊處。受經濟危機影響的大局也并非暗淡無光，只是缺少發現的眼睛。

世邦魏理仕就指出，未來的高標準物流類廠房將非常具有投資潛力。過去的三季度，廠房類物業的租金已經出現1%的環比下跌，而相應的物流和研發類也不可避免地經歷需求的減少。然而，新增物流地產的銳減，以及由于銀根緊縮所造成的一些工程的延期，將導致對于高標準倉儲物業的需求在明年可能保持其一貫的強勁需求。

另一方面，全球第三方物流公司已經開始將它們的業務重心由歐美轉向亞洲，尤其是中國大陸。據了解，緊接著UPS的步伐，DHL已經在上海機場集團簽訂投資合同，計劃于上海浦東國際機場建造DHL北亞樞紐中心，其北亞樞紐將主要服務于中國和北亞國家，完善區域內以及和歐洲、美國的洲際連接，成為 DHL在亞太地區的多樞紐轉運體系的一員。該項目一期總占地面積達到8.8萬平方米，預計將于2010年建成。

此外，刺激經濟的一攬子計劃不僅能夠激勵國內經濟從全球金融危機中強勁復蘇，而且還能加大力度地鼓勵建設二、三級城市機場和修復現有基礎設施，以便刺激國內對工業產品的需求和加速物流業的發展。

仲量聯行中國區物流基礎設施總監王成志分析，各路資本對以優質倉儲設施為代表的工業地產的投資興趣正在不斷提高，首先看中的就是預期的高回報。
“其次，這些工業地產穩定的租金收益，通常能以較長租賃周期滿租，適合基金經理們將其作為核心資產組合，而且近兩年，租金增長更為顯著，投資回報率明顯高于寫字樓。”

中國的物流設施等工業地產項目，從2003年到現在的大量投資主要集中在三個核心區域：大渤海灣地區(北京、天津和青島)、長三角地區(上海以及周邊城市，如寧波)和珠三角地區(廣州和深圳)，其中又以上海為最，倉儲面積達到270萬平方米。

目前來看，這些區域及其中的工業地產項目，甚至工業土地，已經成為各路資本投資的目標，將有更大規模的海外資本進入這個市場。