商業地產投資升溫

隨著國家嚴厲遏制高房價的宏觀調控政策的實施，住宅投資瞬間遭受重創，市場觀望情緒加重。由于商業地產此次沒有受到直接沖擊，“住宅黃了，商業紅了”成為市場新的流行語。 
在投資者開始對商業地產追捧時，很多開發商也把寫字樓、商鋪的銷售提到了住宅前面，那么作為一名消費者應該如何選擇和把控商業地產呢？筆者結合成都市場現狀，略作分析，以期為消費者提供參考。  

投資分析  

根據風之鈴機構對市場的監測，目前投資寫字樓大約在10年到12年就能收回成本。以某均價為7500元/平方米的寫字樓計算，租金大約為70元/平方米（租金還有一年的上漲空間），一年收益為840元/平方米，這樣算下來，10年左右就能收回成本。隨著城市軌道交通、商業等的發展，寫字樓的升值速度也將加快。但是投資寫字樓存在投資金額巨大的問題，而且地下車位、交通變化、硬件配置、城市規劃等都將影響寫字樓的生命和價值，寫字樓還面臨升級換代的壓力。未來5年，成都寫字樓市場將迎來一輪急速放量期，屆時，寫字樓的競爭將變得異常激烈。  

目前，成都市面上在售的商鋪存在數量少且總價高的問題。市場上商鋪的供應量很少，供需關系緊張。一旦有商鋪推出，根本不需要對外宣傳便被一搶而空。中大·君悅金沙商鋪推出后迅速售出；華宇 (論壇 新聞)·陽光四季底商開賣，90余套底商一次售出；龍湖·三千里社區商鋪剛剛開售一個月，售價就達到了5萬~10萬元/平方米，數十個商鋪也開盤即售出。對于普通購買者來說，口岸好投資回報率高的優質商鋪總價高，需要占用大量資金，并且搶到的難度也很大。所以在投資商鋪時，消費者要看項目的整體打造，對商鋪后期的運營、收益和項目進行分析，同時還要看位置，因為商業都存在一個養商期，位置上具有優越性的商鋪養商期就短，租金上漲也較快，商鋪的升值空間才會大。  

風險規避  

過去，最有價值的商業地產項目可能就是地段最好，價格最貴，但現如今，這一‘金科玉律’需要變更一下，因為在現代商業中商業地產的價值除地段因素之外，更受經營性質的主宰。因此，投資者在規避投資風險時要著重考慮以下幾個方面的因素。  

首先，先天不足的商鋪不要選。 先天條件主要包括交通規劃，城市消費水平和周邊商業氛圍。這些都是在短期內不可改變的因素。其次，對開發商實力和品牌有質疑的不要選。因為商業地產對資金要求高，對專業整合能力要求強。投資之前，一定要考慮開發者實力與品牌的綜合能力，最主要是考慮其有沒有過往同類產品的成功項目。然后，經營管理跟不上的不要選。商業地產后續經營是最關鍵的環節，在不成熟的營銷鏈中，開發商與投資者之間只是簡單的售賣關系，只要銷售成交，開發商就萬事大吉了。缺乏統一管理，統一經營，統一政策，對市場放任自流，必然造成經營困難。還有，定位模糊不清的不要選。每個商圈都有其合適的商業定位，定位就像魚和水一樣的關系，如果脫離了當地消費力與商圈特點，項目是很難做起來的。最后，投資回報低與風險高的不要選。購買商業地產的最終目的是通過租賃實現利潤收益不斷增值，判斷回報的最有效方式，是看租金收入是否能盡快回收前期投入。