北京大紅門地塊開標聯合體漸成拿地“主流”？

12月5日，北京市豐臺區大紅門西路26號地塊開標。在5家投標單位中，奪標呼聲最高的是出價最高的“聯合體”，由北京市基礎設施投資有限公司、北京北化房地產開發有限公司組成（以下簡稱“聯合體”），投標價格為7.5億元人民幣。

　　又一個“國資聯合體”
　　廣州富力地產股份有限公司作為投標單位之一，目前以5.5億元的投標價與北京中瑞建達房地產開發有限公司并列第二位。在北京富力地產副總經理王志剛看來，該地塊最終應該會由“聯合體”獲得。王志剛告訴記者，競標價格是根據銷售價格來定的，富力的出價，屬于大眾化產品的定位。
　　根據招標公告，該地塊的規劃建筑面積約為15萬平方米。東至馬家堡路，西至北京北旅汽車制造有限公司廠區宿舍，北至石榴莊路，南至西馬場北里。招標底價為4.1億元。
　　這并非北京今年出現的第一個土地競標 “國資聯合體”。11月底，備受關注的廣渠路36號地即由北京城市開發集團有限責任公司和北京城建興華地產有限公司聯合競得，成交價為26億元，折合樓面價為5647元/平方米。在廣渠路36號地的出讓中，政府將“價高者得”的拍賣政策，改為“綜合評分”的招標政策，防止土地價格上漲。城建和城開聯合體在招標文件中寫明了“意向銷售價格9500元/平方米”使它們加分不少。
　　“之所以與北化房地產開發有限公司聯合競標，是因為雙方有過合作經歷，認可對方的開發水平，而且雙方都是國企，各方面都好溝通。”“聯合體”中的基礎設施投資有限公司負責人張先生告訴記者。
　　北化房地產開發有限公司是北京化工集團所屬的國有獨資房地產開發企業，開發建設了華騰園住宅小區、華騰大廈等項目。
　　張先生表示，公司從兩三年前就開始關注該地塊了。“我們認為這里的土地價值被低估了。十一五規劃和北京城市新規劃都在向南移，而南城需要一個區域來帶動土地價值的上升。”目前南城的主要問題是配套設施不完善，但大紅門地區在這方面相對成熟一些，有萬客隆超市等商業。同時，大紅門西路和馬家堡東路正在進行改造和延伸，該地區土地價值的攀升值得期待。因此，“聯合體”認為目前報出的價格很合理。
　　對于“聯合體”而言，還有一個因素對己有利，即將來會有地鐵通至該地塊。拋開“聯合體”資金雄厚的國企背景不談，基礎設施投資有限公司正是在原北京地鐵集團公司基礎上改組成立的，因此在多方面都有優勢。
　　目前“聯合體”對該地塊的規劃是，用三分之一的面積（約5萬平方米）做商業，且全部持有。“雖然風險大，但是潛在利潤高，這也是撼動區域價格的另一砝碼。”住宅部分會在70%的90平方米戶型的基礎上，盡可能地挖掘土地價值，以中端價位出售相對高端的產品，售價暫定9000元/平方米。“聯合體”的資金主要來自股東集資。
　　“強強聯手”玄機
　　該“聯合體”也參與過四惠地塊的競標。當時“聯合體”給四惠地塊的報價為6億元，曾有業內人士分析，這個報價恰到好處，不僅比底價3.7億元高出許多，而且其樓面地價不到6000元/平方米的價格既符合現在周邊房價的標準，又能符合政府“宏觀調控、限制房價”的精神。張先生證實，當時確實是出于政府在抑制房價的考慮才報出了這個價格，但在競標單位的報價中只排名第六。
　　在四惠地塊競標中出價最高的中遠房地產開發有限公司，這次也同樣出現在大紅門地塊的競標名單之中，以5.4億元的報價僅排第四位。
　　反觀大紅門地塊，中遠在大紅門附近也擁有住宅項目，即遠洋·自然。同時競標的北京中瑞建達房地產開發有限公司則在此開發了陽光傾城（陽光左右間）項目，目前均價為7050元/平方米。
　　目前“聯合體”已達成初步協議：基礎設施投資有限公司和北化房地產的股份比例分別為75%和25%，利潤也按此比例分成。但是張先生強調，這只是一個初步的意向，而非最后結果。“聯合體”對該地塊各方面的看法都早已達成一致。
　　對于聯合拿地現象，王志剛認為，各個公司都有自己的優勢，強強聯手是很正常的，如果運作得好肯定有優勢。
　　一位不參與此次投標的業內人士認為，聯合競標是因為資金不夠。雖然該聯合體和城建城開一樣，都是國企，但“有錢不等于有現金”。不過，這種聯合體的出現和宏觀調控沒有必然聯系，應該只是房地產企業向大型化過渡的產物。
　　上述業內人士表示，盡管“聯合體”會形成趨勢，但合作中會出現各種問題，對利益分配可能發生分歧。同時合同也很難面面俱到，人、財、權往往很難分配好，因此，這種“聯合體”最終還是會少下來。

來源：搜房