房產項目首次打包尋售上海開發商“割肉求存”

11月15日，上海聯合產權交易所產權交易部首次舉行了“房地產專場項目推薦會”，相比過去兩年的上海市場，此次包含了六大“熱門”項目還需要以“專場”的形式進行推薦，房地產項目掛牌遇冷的現狀由此可見一斑。

“最近一個位于浦東的寫字樓項目，開盤后只賣了少部分就陷于銷售困境，又逢銀行貸款到期，資金的匱乏讓開發商心急如焚。”上海五合智庫投資顧問有限公司總經理鄒毅說，“發展商甚至想把項目以六折價格整體抵押出去。”

數據顯示，上海地產商進行土地使用權抵押的數量，從2005年月均不足10幅，已猛增至目前的30多幅。而記者查閱上海聯合產權交易所近期公告所見，僅10月下旬至今，在該所掛牌的房地產公司出讓股權及項目就已達7個之多。

欲轉讓項目境遇迥異

在這次“房地產專場項目推薦會”中，推出的六大房地產項目中，有四個項目為上海本地項目。

“專場項目推薦的都是要到期的熱門項目，急需項目信息能夠完整及時地傳遞給投資方。”上海產權集團公司投資管理部副經理程萬象說專場項目推薦會初衷在于有效地進行“撮合”，但從其話語中，也可看出目前仍有不少房地產項目掛牌遇冷的現狀。

知情人士透露，對上海嘉華中心感興趣的開發商起初不在少數，但因為只是出讓30%的股權，這還是使得一些開發商望而卻步。而上海新亞之光大酒店原總投資為5000萬人民幣，但此次100%股權轉讓的同時，受讓方還需代標的公司支付總負債3276萬元，高負債也使其在掛牌月余后尚無明確意向。

不過，上海市區內核心土地資源的稀缺，讓其中這類位于市中心欲出讓的項目地塊頗受追捧。記者從產權交易所相關人士處獲悉，凱德置地、麥格理旗下的第一中國房地產、天津泰達、21世紀不動產等都對類似的項目地塊有所心動。

盡管動因各異，但“外行”開發商在調控后意欲退出的跡象愈發明顯。上文提到的“上海電氣集團資產經營有限公司”就是例子。其在去年一年中憑借所持有的“嘉華中心”項目30%股權獲得高達1.2億元的回報，此次轉讓股份看上去有些難于理解。但有業內人士猜測，可能是身為國資受到社保案風波的影響，也或將與其退出地產進行“非主業”的剝離有很大關系。

而上海海洋石油局也是如此。在此次轉讓上海玉屏賓館股權同時，還同時出售位于上海市長寧區遵義路448號的房地產所有權，這兩個獨立的項目作為一個整體掛牌轉讓。這等同于宣告上海海洋石油局不再涉足地產業務。

比照中小型及“外行”發展商的“割肉求存”，大型開發商卻剛好趁低吸納心儀的優質地塊。除上文提到的意欲摘牌上海聯交所項目的第一中國、天津泰達外，上海本土老牌發展商中環集團等也均在伺機擴張。

上海錦海房地產發展有限公司所持有的“錦寶大廈”，原本股東之一上海中環投資集團的股份僅有30％，但近日其已增持到55％。知情人士透露：“由于錦海的資金缺乏，錦寶大廈停工已近兩年，中環很可能于近期全面收購這一項目。”

“民間方子”失效

“想靠在售項目的回籠資金來繳納出讓金，根本就是杯水車薪”，一家同時擁有多個項目在售的開發商坦言，“即使是放緩拿地和開發節奏也無濟于事，除了變賣項目這一不得已而為之的手段外，顯然難以為繼。”

目前的市場環境在業內人士已經公認的看法是，融資瓶頸行業分化將加劇。

鄒毅認為，對貸款投放規模較大、融資要求較高的房地產業來說，商業銀行的貸款總量緊縮，必然壓縮房地產行業貸款，“一些開發商的資金鏈條將更為緊繃”。

“一些開發商無奈之中，只能尋求江浙一帶的民營資金和一些地下錢莊的‘援助’，雖然高達10%～20%年利率，但能解燃眉之急就很不錯。”鄒毅說。事實上，盡管有機會獲得很高的資金回報，這些“私募”的地下錢莊對公司的資質、經營能力、還款能力等方面的要求也相當苛刻。

一位從事溫州民間借貸的中介人士表示，今非昔比，對于房地產行業他們的判斷多半是局勢尚不明朗，存在投資風險，除非能確保高額回報，否則也無意為地產商提供融資。

在11月9日舉行的第3屆“中國數字地產節暨中國房地產企業上市融資大會”上，中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌也指出，“隨著房地產行業適者生存的一個競合年代全面到來，加大股權融資和增加直接融資渠道才是行業發展的必然方向”。